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Il fenomeno della locazioni in nero risulta, dai dati rilevati dalla Guardia di Finanza e dal Sunia, estremamente diffuso. Nonostante ciò, la letteratura scientifica non ha prestato molta attenzione al fenomeno da un punto di vista unitario e interdisciplinare. Molteplici sono, infatti, gli aspetti da tenere in considerazione trattando di tale tema, soprattutto alla luce degli interventi legislativi che si sono susseguiti negli ultimi anni, accompagnati da un vivo dibattito giurisprudenziale sulla portata delle norme introdotte.
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La locazione di immobili urbani si inserisce, chiaramente, nel contesto codicistico del contratto di locazione. Il corpus normativo in esso contenuto, tuttavia, è divenuto di applicabilità residuale alla luce dei massicci interventi che si sono avuti a partire dalla fine degli anni settanta, culminati nel 2004, con la previsione dell’obbligatorietà della registrazione a fini fiscali del contratto di locazione e, a fortiori, nella conferma della necessità della forma scritta ad substantiam. |
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Le locazioni in nero si realizzano attraverso tre modalità: la mancata registrazione o la mancata stipulazione in forma scritta del contratto; la simulazione parziale del canone pattuito e la simulazione di un contratto di comodato in luogo di quello di locazione. La particolarità preminente offerta dalla nuova normativa è costituita dalla singolare e inedita situazione conseguenza della nullità civilistica causata dall’inosservanza di una prescrizione tributaria, ovvero la registrazione del contratto di locazione. Ciò ha suscitato contrasti sia in dottrina, sia in giurisprudenza, culminati, negli ultimi anni, in un triplice intervento della Corte costituzionale.
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Per far fronte al dilagante fenomeno evasivo, è intervenuto ancora nell’anno 2011 il legislatore, introducendo il regime di imposizione facoltativo e alternativo della cedolare secca (art. 3 d.lgs. 23/2011). Con esso, in vigore dal 7 aprile 2011, si sostituiscono le normali imposte previste per il contratto di locazione, e si prevede che i trasgressori saranno soggetti a sanzioni molto più severe rispetto al passato. Il conduttore che voglia reagire all’imposizione di un rapporto in nero può ora farlo registrando volontariamente il contratto di locazione, usufruendo di un regime contrattuale molto più conveniente sotto vari profili. |
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La tematica de qua offre anche interessanti spunti penalistici, che prendono le mosse da sentenze emesse dopo l’entrata in vigore della legge sull’equo canone. In particolare, dopo un’iniziale ritrosia, la Corte di Cassazione pare ammettere la configurabilità del delitto di estorsione nel caso in cui il locatore chieda un’integrazione in nero del canone, spesso per non procedere all’intimazione dello sfratto.
Altro interessante e frequente caso è costituito dalla locazione di immobile a stranieri irregolari, per il quale è prevista, dal 2008, la sanzione della reclusione da sei mesi a tre anni, oltre alla gravosa misura di sicurezza della confisca dell’immobile.
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LE LOCAZIONI IN NERO
Profili operativi dopo il d.lgs. 23/2011
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