1. Premessa

La tematica delle locazioni in nero non si esaurisce negli aspetti civilistici dell’istituto.

In primis, infatti, occorre trattare della configurabilità del delitto di estorsione nel caso in cui il locatore chieda un’integrazione in nero del canone, in alcuni casi addirittura per non procedere allo sfratto dell’inquilino moroso.

Su quest’ultimo profilo, la Suprema Corte di Cassazione ha avuto più volte modo di pronunciarsi, in tempi recenti, anche se con posizioni opposte. Lecito attendersi, dunque, un intervento chiarificatore della stessa Corte a Sezioni Unite.

In secondo luogo, si avrà modo di trattare di una particolare fattispecie di reato, vale a dire la locazione a stranieri privi del permesso di soggiorno.

I primi interventi della giurisprudenza in materia di estorsione si registrano negli anni immediatamente seguenti l’entrata in vigore della legge sull’equo canone (l. 392/1978)[1].

La casistica giurisprudenziale risulta molto variegata: ad esempio, si ravvisò il reato di estorsione nei confronti di un proprietario che, una volta stipulato il contratto di locazione, si era rifiutato di consegnare le chiavi dell’immobile all’inquilino chiedendo, contestualmente, la corresponsione di una somma di denaro in nero ad integrazione dell’equo canone stabilito ex lege[2].

In un secondo caso, il proprietario era stato condannato per estorsione per aver fatto sottoscrivere al conduttore, oltre al contratto di locazione, anche un simulato contratto preliminare di compravendita dell’immobile locato, con il quale aveva minacciato l’inquilino di agire ex art. 2932 c.c., qualora non avesse adeguato il canone a quello legale[3].

Come osserva la dottrina, «in tutti questi casi esattamente è stato ravvisato il reato di estorsione, poiché il proprietario ha sì profittato di una situazione di disagio o di bisogno della vittima, ma ha altresì violato un proprio obbligo contrattuale, ed il corrispondente diritto dell’inquilino al corretto e puntuale adempimento del contratto; obbligo che implicava l’osservanza della norma di legge qualificante il canone legale, dal momento che deve ritenersi automaticamente modificata, secondo l’importo astrattamente fissato dalla legge, ogni clausola contrattuale relativa al canone e contraria (per eccesso) al disposto di legge»[4].

Con l’entrata in vigore della legge Zagatti, tali principi di diritto potrebbero, per le locazioni di immobili urbani ad uso abitativo, essere valide con riferimento ai canoni a modello convenzionato da essa introdotti, ma rimane pur sempre da vedere come la giurisprudenza si porrebbe rispetto ad essi.

Invece, la possibilità di sussumere la fattispecie concreta di una richiesta di un’integrazione del canone di locazione al conduttore, affinché non venga intimato per sfratto, nella fattispecie astratta del reato di estorsione[5], si è presentata ai giudici di legittimità negli ultimi anni, dopo che varie corti di merito si erano pronunciate in senso favorevole alla sua configurabilità.

Tutto ruota intorno all’interpretazione che venga dato alla locuzione «ingiusto profitto» per l’estorsore o per altri, richiesto ai fini del perfezionamento della fattispecie in quanto suo elemento costitutivo.

Nel caso di cui ci si occupa, infatti, il presunto estorsore minaccia di far valere un diritto garantito dall’ordinamento (lo sfratto).

Gli Ermellini, in primo orientamento (il cui fatto origina qualche anno prima dell’entrata in vigore dell’articolo 1, comma 346, della l. 311/2004), partono con il richiamare il remoto precedente secondo cui «in tema di estorsione la minaccia di un male legalmente giustificato assume il carattere di ingiustizia quando sia fatta non già per esercitare un diritto sebbene con il proposito di coartare la volontà di altri per soddisfare scopi personali non conformi a giustizia»[6].

Questo assunto va integrato con il principio secondo cui «l’uso di un diritto garantito dall’ordinamento, anche quando sia sproporzionato rispetto alle proprie ragioni e risulti violentemente intimidatorio verso la controparte, resta comunque nell’ambito del penalmente irrilevante se non si volga verso un fine intrinsecamente ingiusto. Non basta perciò la coazione legalmente operata dal creditore verso il debitore per indurlo all’adempimento, se l’adempimento coincide col contenuto dell’obbligazione lecita da lui contratta; né che il soggetto coatto, ad esempio mediante la minaccia di espropriazione forzata o di fallimento per un credito scaduto, accetti di rinegoziare le scadenze maggiorando il saggio di interesse.

Importa invece che il contenuto dell’obbligazione che deriva da quella minaccia sia tale da non procurare al soggetto attivo della minaccia “legale” un profitto ingiusto. Nell’esempio di cui sopra, importa che i nuovi interessi non siano usurari. In definitiva, è la connotazione giuridica del profitto secondo l’alternativa giusto/ingiusto che segna il confine tra l’esercizio di un diritto e l’estorsione».

Secondo la giurisprudenza della stessa Corte, «si ha profitto ingiusto nella minaccia di far valere un diritto quando si accerti che il profitto non sia affatto riferibile al diritto vantato e concretamente azionabile. La fissazione di un canone esoso, o anche irragionevole, in un regime non calmierato quale è quello della locazione commerciale, non è in alcun modo vietata e le obbligazioni che nascono dal relativo contratto sono sempre azionabili dinanzi al giudice. 

Per contro, le implicazioni di natura fiscale collaterali alla corresponsione del canone con modalità clandestine, benché espongano le parti alle pretese impositive e sanzionatorie dell’Erario, non sovvertono le intrinseche caratteristiche di legalità del contratto stesso, che resta una lecita espressione dell’autonomia privata dei contraenti, non impedita da alcuna norma imperativa. Ne deriva che il profitto ricavato dal locatore non può considerarsi ingiusto nel senso preteso dall’articolo 629 c.p. e non può integrare il delitto di estorsione».

L’occasione per un mutamento di rotta, però, non è tardata ad arrivare.

Con una più recente pronuncia[7], la Suprema Corte, occupandosi di una vicenda in cui il locatore, oltre ad aver minacciato lo sfratto, aveva anche prospettato il mancato rinnovo del contratto di locazione, ribalta l’orientamento precedente, oltretutto della medesima sezione, ritenendo configurabile il delitto di estorsione.

Ciò sulla base dell’assunto secondo cui la minaccia, anche qualora consista nella prospettazione, da parte del soggetto agente, dell’esercizio di una facoltà o di un diritto (nel caso di specie, il mancato rinnovo di un contratto di locazione), diviene contra ius se l’agente miri ad ottenere risultati non consentiti o prestazioni non dovute (ad esempio, la corresponsione di una somma non dovuta e non nascente dal contratto, imposta unilateralmente dal locatore), come quando la minaccia sia fatta con il proposito di coartare la volontà altrui per soddisfare scopi personali non conformi a giustizia.

A nulla rileva, quindi, che il male prospettato non sia di per sé antigiuridico.

Inoltre, la somma richiesta dall’imputato non può ragionevolmente essere definita una controprestazione, atteso che la sua palese sproporzione rispetto a quanto egli avrebbe potuto ottenere attraverso l’esercizio del diritto (aumento del canone di locazione in caso di rinnovo) rende iniqua la pretesa del locatore e ingiusto il profitto perseguito.

Infatti, «anche l’abuso del diritto, in quanto possibile strumento di sopraffazione dell’altrui libertà di autodeterminarsi, può integrare l’estremo della minaccia – che, non a caso, l’art. 629, a differenza dell’art. 612 cod. pen., non richiede debba profilare in sé un danno ingiusto – quale elemento necessario e sufficiente per costringere altri ad una prestazione dannosa e tale da realizzare, per l’autore, un profitto che l’ordinamento, stavolta, qualifica come ingiusto, proprio perché, ad un tempo, indebito e coartato».

Un recente intervento legislativo (decreto legge 92/2008, recante «Misure urgenti in materia di sicurezza pubblica», convertito in legge 125/2008) ha introdotto nel testo unico delle disposizioni concernenti la disciplina dell’immigrazione (decreto legislativo 286/1998) un nuovo reato comune, ad integrazione alle disposizioni contro la tipologia clandestina, volta ad evitare che risulti più semplice favorire e mascherare il fenomeno.

Più nello specifico, all’articolo 12[8] di tale t.u. è stato inserito il comma 5-bis, il quale testualmente prevede che «salvo che il fatto costituisca più grave reato, chiunque a titolo oneroso, al fine di trarre ingiusto profitto, dà alloggio ovvero cede, anche in locazione, un immobile ad uno straniero che sia privo di titolo di soggiorno al momento della stipula o del rinnovo del contratto di locazione, è punito con la reclusione da sei mesi a tre anni. La condanna con provvedimento irrevocabile ovvero l’applicazione della pena su richiesta delle parti a norma dell’articolo 444 del codice di procedura penale, anche se è stata concessa la sospensione condizionale della pena, comporta la confisca dell’immobile, salvo che appartenga a persona estranea al reato. Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni vigenti in materia di gestione e destinazione dei beni confiscati. Le somme di denaro ricavate dalla vendita, ove disposta, dei beni confiscati sono destinate al potenziamento delle attività di prevenzione e repressione dei reati in tema di immigrazione clandestina».

Tale disposizione si inserisce perfettamente nel contesto delle locazioni ad uso abitativo in nero, in quanto chi concede in locazione un appartamento a un soggetto che è presente in maniera irregolare sul territorio italiano, difficilmente adempirà l’obbligo della registrazione del relativo contratto, in quanto, verosimilmente, preferirà chiudere il cerchio dell’illiceità anche dal punto di vista fiscale e civilistico, onde evitare che entrambe le parti possano essere scoperte.

La clausola di riserva con la quale si apre la norma («Salvo che il fatto costituisca più grave reato») indica che si tratta di una fattispecie di reato residuale, da applicare qualora non si sia in presenza di un reato più grave.

Per concessione di alloggio si deve intendere l’ipotesi in cui, sempre a titolo oneroso, un soggetto ospiti uno straniero irregolare nel suo immobile, senza tuttavia concludere un vero contratto di locazione, cosa che può avvenire anche per un periodo limitato di tempo.

Fondamentale, così come previsto in sede di conversione del decreto legge, è che l’autore del reato agisca con il dolo specifico di «trarre ingiusto profitto».

Proprio su tale elemento la giurisprudenza di legittimità più recente si è concentrata, ritenendo che esso debba sussistere, nell’ottica di una lettura unitaria della norma, anche nel caso della cessione in locazione dell’immobile, fattispecie alternativa, ma non separata, rispetto alla concessione in alloggio.

La Corte di Cassazione[9], infatti, ritiene che, «dovendosi far capo ai fondamentali principi dell’ermeneutica giuridica, si debba osservare anzitutto come il testo della norma in esame si presenti unitario proprio dal punto di vista sintattico, atteso che il soggetto che regge e lega l’intera frase – chiunque – è unico ed è giustamente posto al suo inizio, così come la clausola di salvaguardia (“Salvo che il fatto costituisca più grave reato”), che, altrimenti, nella interpretazione qui respinta, dovrebbe parimenti (ed inammissibilmente) ritenersi legata solo alla prima delle due condotte proposte come autonome.

Altrettanto è a dire della sanzione (reclusione da sei mesi a tre anni) che è prevista in modo unitario per tutte le condotte descritte dal comma in esame, essendo in tal senso invocabile il tradizionale canone interpretativo secondo cui l’unicità della sanzione, in un contesto di conformità tematica e di assoluta prossimità testuale, è sicuro sintomo di previsione unitaria di una singola fattispecie di reato. Così è a dire anche in relazione alla locuzione usata dopo il termine “ovvero” – “lo cede allo stesso” (cioè allo “straniero privo di titolo di soggiorno”) - che si lega fortemente, sia dal punto di vista sintattico che da quello concettuale, alla prima parte della frase».

Inoltre, nota la Corte, la locuzione «a titolo oneroso» si riferisce unicamente al dare alloggio, ma non per differenziare le due forme di condotta punibili, ma solo perché la locazione è un contratto necessariamente a titolo oneroso, e la precisazione de qua serve unicamente ad escludere le «condotte umanitarie (alloggio gratuito)»

Ne consegue che deve ritenersi «il fine di ingiusto profitto come necessario anche alla forma di condotta consistente nel cedere in locazione. Il che (…) si realizza allorché l’equilibrio delle prestazioni sia fortemente alterato in favore del titolare dell’immobile, con pari sfruttamento della precaria condizione dello straniero irregolare».

Affermato il suddetto principio di diritto, la Corte, nel caso di specie, ha rigettato il ricorso in quanto infondato, atteso che l’imputato, avendo locato il suo immobile per il corrispettivo di € 150,00 mensile, non ha agito con il dolo specifico dell’ingiusto profitto, potendosi affermare si tratti di un canone equo, senza un’evidente sproporzione sinallagmatica.

In conclusione, va, inoltre, posto l’accento sull’ulteriore e gravosa sanzione (rectius: misura di sicurezza) obbligatoria che la nuova norma prevede, ovverosia quella della confisca dell’immobile locato, salvo che di esso sia titolare una persona estranea al reato, cosa che potrebbe avvenire nel caso della sublocazione non comunicata al locatore proprietario di esso.